Устраняем трагедию общин в Monteliberocity

В рамках создания нашего либертарианского города в Черногории, мы заявляли, что ожидаемая цена земли будет составлять 7,4 евро за метр квадратный, но тут, как водится, есть нюансы.

Минимальные единоразовые издержки совместного владения землей (прямое владение без фирмы незастроенным участком в ЧГ невозможно, — для неграждан, по крайней мере):

• 500 евро — открытие в Черногории фирмы — юридического владельца земли.
• 3000 евро — ожидаемый 3% налог после приобретения по оценке налоговой службы (по кадастровой, а не фактической стоимости, т.е. существенно выше).
• 900 евро — землемер.
• 44 евро — нотариальное переоформление земли на фирму.

Постоянные ежегодные издержки:

• 1986 евро — 1/2 ставки з/п директору и налоги на нее.
• 1800 евро — услуги бухгалтера и налоги.
• 1000 евро — налог на землю по наиболее вероятной ставке.

Итого, по самым скромным оценкам, 9230 евро дополнительных издержек в 2021 году и не менее 4556 евро ежегодных издержек впоследствии — чисто на юридическую сторону вопроса. Все эти затраты неизбежно будут разделены на всех владельцев земли, до того, как они не выделят свои наделы полностью, что, впрочем, потребует повторения налоговых издержек за перепродажу земли, к 3% от стоимости добавив ещё 3%.

Это означает что на цену каждого квадратного метра, который вы будете покупать в рамках проекта, потребуется чисто на юридических издержках накинуть в этом году примерно 1 евро и в последующие годы по пол-евро, даже если вы более ничего с этой землей делать не будете.

При этом, гарантированные издержки на этом не заканчиваются, и от совместных затрат на дорогу нам, скорее всего, не отвертеться, что потянет ещё до 30 тысяч евро (+3 евро на каждый метр), пропорционально вкладу разделённых на всех, однако точную её стоимость в данный момент просчитать невозможно, до проведения инженерно-изыскательных работ на местности и урегулирования всех юридических предпосылок.

Все эти и, вероятно, далеко не только эти издержки в изначальную стоимость совместной покупки земли мы не закладывали, чтобы обеспечить максимальную прозрачность, гибкость и понятность всех наших процессов для соинвесторов, однако к этим затратам уже стоит готовиться.

И теперь самый интересный вопрос, как эти дополнительные издержки справедливо покрыть и пропорционально распределить между всеми заинтересованными лицами, не превращая жизнь инициаторов проекта в ад, связанный с постоянным преследованием неплательщиков?

А вот так:

1. Посредством токенов мы создали ещё одно предприятие и его акции MTLCITY с сегрегированным криптосчётом, выступающее сначала как земельный фонд, а потом и как управляющая коммунальная компания для обслуживания этой земли, у которой изначально для простоты учёта будет 70000 токенов, которые изначально переданы на счёт MTL, так как пока инвестиционный Фонд MTL в интересах своих вкладчиков покупает землю. Отдельный счёт необходим чтобы выделить издержки, связанные конкретно с владением землей только на тех кто планирует её непосредственно иметь, освободив от этого бремени тех, кто просто инвестирует в Фонд и его проекты рассчитывая на последующую прибыль от предприятия в целом.
2. Мы уже открыли для всех желающих обмен между токенами MTLCITY и MTL в пропорции 1 к 1, позволяя таким образом инвесторам, желающим выделить свой вклад в земле, это сделать, получая вместе с правами на землю (ещё точно не выделенными в натуре) ответственность, связанную с сопутствующими издержками.
3. Владельцы MTLCITY решением собрания акционеров вырабатывают правила управления счётом своего предприятия и делегируют свой, отдельный от MTL круг подписантов, контролирующих эмиссию данных токенов и все движения по их счёту.
4. Впоследствии, им предстоит принимать трудные решения и эмитировать дополнительные токены каждый раз, когда возникают обязательные совместные траты, например, связанные с уплатой налогов на землю или созданием дороги до участков, при том что земельный эквивалент будет каждый раз уменьшаться и если сегодня метр земли стоит 7,4 токена MTLCITY, то после дополнительной эмиссии значение будет двигаться к 10 евро за метр квадратный.
5. Соответственно, когда необходимые базовые общие издержки посредством этой системы будут погашены, люди, после согласования генплана, первые намётки которого можно посмотреть здесь, и выработки общей схемы межевания земли, получают возможность полностью или частично конвертировать свои доли в MTLCITY в единоличные земельные участки по пропорции «100% акций MTLCITY разделить на 9459 располагаемых (в случае завершения покупки обсуждаемого участка) предприятием квадратных метров», внеся при этом дополнительные издержки, связанные с обособлением участка и уплатой налогов.
6. В обмен на пропорциональную долю земли, человек возвращает в компанию в качестве 100% предоплаты, зарезервированные для этих целей токены MTLCITY, которые уничтожаются, как необеспеченные.
7. Часть акций MTLCITY, обеспечивающая права на землю под общественными пространствами и коммунальной инфраструктурой, остаётся не отделённой в индивидуальную собственность, а сохраняется в качестве акций собственно коммунального предприятия, которое в какой-то момент окончательно перестанет выполнять роль земельного фонда для совместной покупки (когда не распределённая земля закончится) и останется действовать в качестве управляющей компании, приносящей, возможно, прибыль, посредством сбора коммунальных платежей за пользование своими услугами и инфраструктурой.

Всем нагромождением этих, на первый взгляд, нетривиальных шагов мы надеемся решить проблему безбилетника или «трагедию общин», когда происходит «приватизация прибыли» и «национализация издержек», реализовав при этом, достаточно прозрачные и справедливые условия общежития. При этом издержки, связанные с обслуживанием и благоустройством земли, будут нести только те, кто непосредственно намерен её получить в личную собственность, что позволит пропорционально уменьшить издержки тех, кто просто инвестирует в проект в целом. И конечно всё это — со справедливым и прозрачным учётом этих вкладов.